개인의견) 공공지원민간임대에 대한 생각-오산 세교2지구 M1블록[더샵 오산역아크시티]를 보며

[아래 전문 요약]

- AI를 이용하여 아래의 의견을 요약한 사항을 미리 올립니다.

필자는 약 3년간 공공지원민간임대 아파트에 거주한 경험을 바탕으로, 더샵 오산역 아크시티 공공지원민간임대에 대한 개인적 의견을 정리하였다. 글에서는 공공지원민간임대의 장점으로 ①10년간 안정적 거주, ②보증보험을 통한 전세사기 방지, ③퇴거 시 보증금 환급의 안전성 등을 꼽았다. 반면 우려점으로는 ①입주민이 모두 임차인이라 주인의식 부족, ②관리권 제한, ③장기간 무주택으로 인한 인플레이션 헤지 부재 등을 지적했다.

이번 오산역 아크시티의 경우, 필자는 ‘선분양 구조’와 ‘옵션비 부담’을 주요 문제로 보았다. 입주까지 3년 이상 남은 상태에서 보증금 대출을 떠안게 되고, 옵션 선택 시 퇴거 시점에 감가 및 원상복구 비용이 발생할 수 있다는 점을 지적한다. 입지 면에서는 오산역 접근성은 나쁘지 않으나, 교량 건설 지연·상권 한계·초등학교 통학로의 안전 문제 등을 단점으로 언급했다.

또한 14년 후 분양전환 시점의 불확실성—즉, 인플레이션에 따른 분양가 상승이나 분양 거절 시 불이익 가능성—에 대한 우려를 제기하며, 장기 임대 거주자는 별도의 인플레 대응 자산(금·S&P지수 등)을 병행할 필요가 있다고 조언한다. 마지막으로 필자는 10년 이상 장기 거주보다는 중도 퇴거 시점을 유연하게 판단할 것을 권하며, 타입별 추천으로는 ‘104A(하천뷰)’를 가장 긍정적으로 평가하였다.

[글을 시작하기 전에]

 필자는 공공지원민간임대 아파트에서 약 3년 간 거주한 경험이 있습니다. 그 경험을 살려 북수원시티프라디움 청약 당시 호갱노노게시판의 여러 근거없는 주장에 대해 의견이나 반박을 단 글을 작성하기도 했었죠.

https://stockddalbae.com/331

공공지원민간임대 거주 경험 (feat. 북수원시티프라디움)

 사실 부동산이나 건설 업계 종사자도 아니지만 몇 년 살아본 경험도 경험이랍시고 주변 사람들이 물어보면 정보를 공유해주기도 했었고요. 사실 공공지원민간임대에 거주하는 것에 대해선 긍정적인 편입니다. 후술하겠지만 여러 장점이 있거든요. 하지만 이번 더샵 오산역 아크시티 공고를 보곤 부정적인 생각이 먼저 들더군요. 자유롭게 개인적인 생각을 공유해볼까 하여 글을 작성하게 되었습니다. 먼저, 이 글의 작성자는 전문가가 아니며 해당 글은 개인의 주관적인 의견일 뿐입니다. 또한, 개인적인 선입견에 따라 부정적으로 편향되어 작성되었음을 알려드립니다. 청약 여부에 관심 있으신 분은 참고로만 봐주세요.

["공공지원 민간임대"에 대한 개인적인 생각]

 개인적으로 공공지원 민간임대에 거주하는 것에 대해선 긍정적으로 생각하는 편입니다. 공공지원민간임대는 경험상 다음과 같은 장점이 있었습니다.

- 주요 장점

1) 10년 간 안정적인 거주 가능

 공공지원민간임대는 완공 및 입주로 부터 10년 간 안정적으로 거주가 가능합니다. 임대료(보증금+월세 환산금액)는 2년 마다 갱신될 수 있으며 이 때 5%의 상한이 존재합니다. 거주 및 주변 공공지원민간임대 케이스를 본 경험상 실제로 2년마다 5% 씩 인상되는 경우는 없었으며, 주변 단지 전/월세 시세에 따라 동결될 수도 있습니다. 해당 임대료 상승률은 임대사업자의 일방적인 통보가 아닌, 임대사업자와 임차인대표의 협의로 이루어집니다.

2) 전세 사기위험으로부터 안전 / 퇴거시 보증금 문제 없음

 공공지원민간임대의 임대사업자는 건설사가 아니라 건설사 등 사업자들의 지분 출자로 이루어진 리츠입니다. 건설사+금융회사로 구성된 리츠를 많이 볼 수 있었습니다. 

 개인이 아니라 리츠社가 관련 법령에 따라 운영하는 주거형태입니다. 따라서 민간임대주택에 관한 특별법에 의거하여 보증보험이 의무가입입니다. 보험료는 2년에 1회 임대사업자와 임차인이 반반씩 부담합니다. 따라서 보증보험이 거절되거나 하는 우려는 없습니다. 또한, 임대주택을 관리하는 사람도 임대사업자에 소속된 직원이다 보니 규정대로만 사전 통보하면(3개월 이전) 퇴거 시에 보증금을 문제없이 돌려받을 수 있습니다.

- 우려사항

1) 대개 임차인에게 우선 분양하지 않음

이 부분은 더샵 오산역아크시티엔 해당하지 않네요. 말 줄이겠습니다.

2) 모든 거주민이 임차인이다.

 모든 입주민이 집주인이 아닙니다. 이 말인 즉슨 거주하는 아파트가 본인 소유 재산이 아니므로 권리를 행사하는 데에 한계가 있습니다. 예를 하나 들자면, 관리업체를 입주민이 바꿀 수 없다던가요. 살다보면 생각치도 않은 곳에서 집주인이 아니라서 운신의 폭이 제한되는 것을 느낄 때가 있습니다.
 그리고 주민들의 주인의식 결여로 단지 이용에 불편이 있을 수 있습니다. 더럽게 쓴다던가.. 하지만 집을 분양받아 살아보니, 더럽게 쓰는 사람은 본인 소유 아파트라도 더럽게 쓰긴 하더군요.

3) 장기간 무주택 상황을 유지하므로 인플레에 대한 헷지 수단의 부족

 사실 임대주택에 거주하는 것에 반대하는 사람들의 가장 큰 이유 중 하나입니다. 맞는 말이기도 하고요. 중앙은행에서 발행하는 통화량은 매년 늘어가죠. 돈의 가치는 시간의 흐름에 따라 떨어진 다는 뜻입니다. 무주택 상태로만 오래 있으면 나중에 주택 마련이 더 어려워 질 수 있다는 뜻입니다. 저는 해당 의견엔 동의하지만, 어차피 당장 주택 구입이 어려워 임대로 살아야 하는 상황이라면 공공지원민간임대가 나쁘지 않다고 생각합니다. 민간임대에서 살면서 다른 아파트 청약을 노리거나, 해당 지역에 살면서 실제로 계속 거주해도 되겠다 싶으면 주변 일반 아파트를 매수하거나, 잠시 터를 잡고 주택 관련 계획을 세워 안정적으로 대응할 수도 있죠. (사실 저도 10년 내내 거주하는 것을 그다지 추천하진 않습니다.)

- 추천하는 경우

 당장 주택을 매수하기엔 자금이 부족한 사회초년생이나 신혼부부. 해당 지역에 거주하며 직장 출퇴근, 자녀 학교 등을 알아보고 부동산 매수를 고려하는 경우. 일정기간 거주 후 다른 지역 전출을 희망하는 경우. 등이 있겠네요. 안정적인 임차인 조건을 유지하며 부동산을 매수할 돈으로 주식/코인 투자를 하는 경우도 있겠으나.. 이 경우는 추천하고 싶지 않네요.

[오산 세교2지구 M1블록 - 더샵 오산역아크시티]

사실 공공지원민간임대에 대한 감상은 인트로죠. 이번 글의 주인공, 오산역 아크시티에 대한 의견을 나열해 보았습니다. 분양 관련 정보는 아래 분양사이트 참고해주세요.

https://xn--9m1bj7w5fr3e8te72a7k351ewff.kr/

더샵 오산역아크시티

 

- 떨떠름한 이유

1) 선분양이다.

제가 추천하는 케이스 들은 대개 단기간 내에 입주하여 주거 불안요소를 빨리 없애야하는 경우들이었습니다. 그리고 제가 아는 공공지원민간임대는 주로 후분양(?)이죠. 후분양으로 공공지원임대주택에 계약하는 경우, 계약 시점으로 부터 약 1년 정도 후 입주를 시작하게됩니다.(오산세교2 5bl 우미린이 곧 모집공고를 띄우겠군요.) 하지만 더샵 오산역아크시티의 경우 선분양이죠. 43개월 동안 다른 집에 전/월세로 살며, 새로 만들어질 아파트의 세입자로 들어갈 준비(보증금에 대한 중도금 대출)를 해야 한다는 뜻입니다. 만약 현재 사시는 곳에 전세 대출이 껴있다면, 주거에 대한 대출 이자가 이중으로 발생한다는 거죠. 내 집은 없는데. 포스코가 집을 지을 건설비에 예비임차인이 보증금을 대출받아 지원해주는게 맞나 싶습니다.

2) 임차인으로 들어갔는데 옵션비를 낸다? 퇴거할 땐?

두번째로 신기했던 점은 "옵션"이 존재했다는 점입니다. 제가 살던 공공지원민간임대는 옵션이 없었거든요. 확장 고정에, 전세대 똑같은 옵션사항 적용, 시스템에어컨 없음. 70%가 건설된 후 모집하는 후분양이라 그랬던 듯합니다. 대신 임차인이 심하게 뜯어고치면 경우에 따라 퇴거시 원상복구를 요구 받을 수 있었죠.(임차인의 서러움)
 오산역 아크시티는 옵션 항목이 있더군요. 몇가지 의아한 점이 있었습니다.

 (1) 시스템에어컨이나 주요 옵션 등 퇴거 시 판매금액의 50%에 해당하는 금액에서 감가상각비(판매금액의 5%/년)를 적용하여 반환

 → 일단 옵션 선택 후 입주하면 그 가치가 반타작 납니다. 10년 거주 기간을 채울 것이 아니라면, 세입자가 집주인이랑 가구를 반띵해서 사는 셈입니다.

 (2) 만약 옵션이 구리거나 비싸서 사제로 설치했다가 중도에 퇴거해야하면 어떡하나

 → 이 경우가 궁금한데요, 모델하우스에서 어떻게 답변할진 모르겠지만 아마 원론적으로 대답하지 않을까 싶습니다. "원상복구"요. 그나마 좀 타협한다면, 사제 설치한 제품에 대해 무상 존치처리 정도가 있겠네요.

 (3) 추가선택품목선택에 따라 퇴거 시 탈거 및 원상복구를 해야 하며, 일부 벽, 바닥, 천장면의 마감이 설치되지 않는 붙박이장류(붙박이장, 주방가구 등) 옵션은 탈거 후 벽, 바닥, 천장면 마감을 개별 임차인이 비용으로 설치하셔야 합니다.

 → 이게 제일 골 때리는 부분인 것 같습니다. 정식 옵션을 선택하였더라도 퇴거 시에 옵션을 내돈내산으로 조심히 잘 썼더라도 원상복구 비용이 발생할 수 있다는 뜻입니다. 비용이야 퇴거시 보증금에서 제하겠죠.

- 입지에 대한 생각

 여러 사람들이 그래도 M1 부지 입지가 좋아서 고려하시는 분들이 많더라고요. 그래서 한번 지도를 펼쳐보았습니다. 개인의 의견이니 재미로만 봐주세요.

출처 : 더샵 오산역아크시티 분양사이트(https://xn--9m1bj7w5fr3e8te72a7k351ewff.kr/contents/sub02_01.php)

1) 역은 가깝다. 그런데 그 경로는?

 지도로 찍어보았을때, 다리가 신규로 건설된다는 전제하에 도보로 길어도 15분 내엔 역에 도착할 것으로 보입니다. 거리는 동호수에 따라 600~900m 정도 되겠네요. 하지만 추가 교량 건설이 늦어지거나 취소될 경우 최소 13분이 걸립니다. 그리고 구도심을 지나게 되는데요. 새벽이나 밤늦게 돌아다녀보면 세마/오산대역에 비해 많이 으스스한 느낌을 지울 순 없습니다. 물론, 사람에 따라 별 문제 아니라는 의견도 있을 수 있습니다. 조금 더 걸어서 오산역금강펜테리움센트럴파크를 선택하는 방법도 있을 것 같습니다.

2) 초등학교. 왕복 6차선을 매일 건너는 등교길

초등학교까지의 거리는 약 700m로 보입니다. 초품아는 아니고, 너무 멀진 않은 거리인데요. 다만 경로상에 위치한 수목원로(왕복 6~7차선)을 건너야 하는 것은 마이너스 요소로 보입니다.

3) 당분간 상권이 한계가 있지않나

오산역아크시티의 북쪽은 대학교입니다. 큰 상권은 못 들어와요. 그리고 동편은 계성제지 부지입니다. 북서편은 앨리웨이 부지이죠. 오산 시민 입장에서 두 곳 다 어서 착수되길 기원합니다. 다만, 진행 사항을 보면 아직 한 세월이죠. 착수가 많이 늦어지거나, 착수가 되었다 하더라도 한 동안은 공사판입니다. 남서쪽은 LH아파트구요. 그럼 믿을 수 있는 상권은 아파트 자체 상가와 남쪽 테라타워 정도입니다. 아파트 상가의 경우. 수요 부족으로 꽤 긴시간 공실로 남을 우려가 있습니다. 여기다 더해 다리 등 여러 인프라 요소의 완공이 늦어질 경우, 2지구의 섬 같은 존재가 될 수 있습니다.

부가적으로 별도로 하나 더 적자면, 골프장/헬스장(+GX룸)/독서실 정도로 끝나는 단순한 커뮤니티 구성이 있겠네요.

- 우선 분양에 대한 생각

이번 아파트의 특이사항은 우선분양 아닐까 싶네요. 우선 분양에 대한 분양 전환가가 미정이라 이 부분에 대해 부동산 카페 내에서도 갑론을박이 많습니다. 실제로 공공지원민간임대 거주자들 사이에서도 주변시세의 80~90% 정도로 전환되지 않겠냐는 의견부터, 어차피 그 사이 임대료를 받았으니 건설 원가에 물가상승분만 반영해야한다까지 다양합니다. 물론 실제 입주하게 된 분이라면 최소한의 금액으로 분양전환이 되도록 노력해야겠지요. 아마 이전에 있었던 뉴스테이/공공지원민간임대의 우선 분양 사례가 나올 경우참고할 수 있겠습니다. 14년 후의 미래에요. 개인적인 의견으론 주변 시세의 75~85%정도의 금액에 분양전환하지 않을까 싶습니다. 

생각할 수 있는 문제는, 1) 분양 전환가가 나왔을 때 입주민이 납득 가능할 것이냐.(아래 기사는 일반 민간임대 케이스입니다.) 2) 기존 일반 민간임대의 경우 분양 전환가에 임차인이 계약을 거절할 경우, 해당 임차인과의 계약을 해지할 수 있다는 것입니다.

https://www.ytn.co.kr/_ln/0115_202503050529144609

민간 임대아파트 분양 전환 앞두고 '고분양가' 갈등

 1) 지금으로부터 14년 후, 주변 시세가 많이 올랐다면?

 → 분양전환가도 비싸지지 않을까?

분양전환가가 그만큼 비싸질 수 있습니다. 지난 10년 간 광의통화(M2)량은 2배가 되었습니다. 이 수치는 고스란히 우리 사회에 물가로 반영되었죠. 최소 인플레이션을 반영한 분양가 상승은 피할 수 없을 것입니다. 별도의 인플레 헷지용 투자가 이루어지거나, 주변 다른 아파트를 구매하는게 낫지 않을까요.

2) 지금으로 부터 14년 후, 주변 시세가 별로 안 올랐다면?

→ 진짜 살 거에요?

분양공고를 볼 때 일반분양 임차 금액이 정책에 따라 주변 시세 대비 90% 정도로 반영되었다고 하고, 전세가율을 70%라고 가정하면 현재 아크시티의 예상 분양가(?)는 34평 5.7억(전세 3.6억), 44~45평형이 7.3억(전세4.6억) 정도 아닐까 싶네요. 주변이 개발이 되어 살기 좋아진다면 이 가격은 더더욱 오를 것입니다. 하지만 개발 계획이 하나 둘 파토가 나면 부동산 가격은 별로 안 오를 수도 있습니다. 그런데 만약 그래서 분양가가 별로 안 올랐다면, 굳이 분양전환을 할 필요가 있을까요? 게다가 저는 공공지원민간임대의 장점이 지내다가 지역이 별로면 훌훌 털고 나가면 되는 점이라고 생각했는데, 약 3년 반을 기다려서 입주하고 퇴거 할 땐 옵션비의 반도 못 건지는게 공공지원민간임대의 장점을 희석시킨다고 생각해요.

[그래도 계약을 택한다면]

 머릿 속에 있던 안 좋은 생각을 쏟아내다보니 그래도 계약을 희망하시는 분들의 기분을 상하게 해드리진 않았을지 걱정됩니다. 그냥 이런 의견도 있다 생각하시고, 제 생각에 대한 반박을 본인 결정에 대한 근거와 의지로 이어나가시길 바랍니다.

- 되도록 중도 퇴거는 안 하는 걸로 (하지만 주변이 수틀리기 시작하면 손을 떼자.)

 중도 퇴거시 놓고 가야하는게 좀 있습니다. 옵션비도 반타작이고, 일부는 옵션을 해도 원복비용이 있기도 하고. 살면서 괜찮으시면 굳이 다른 곳으로 이전하실 필요는 없겠습니다. 다만 주변에 새로 다릴 다리가 몇 년이 지나도 한 세월이다, 계성제지 부지가 맨날 조감도만 바뀌고 삽을 안 뜬다, 앨리웨이거 노답웨이가 되어간다. 이런 문제점이 보이면 손 털고 나가시는 방법도 있겠습니다. 약간의 손실은 실제로 그 집을 매수해서 발생한 손실에 비하면 수업료 수준이죠. 그게 임대의 장점 아닐까요.

- 별도의 인플레 헷지 수단은 필요하다.

장기간 임대로 지내는 만큼 추후 분양전환 받기 위한 인플레 헷지 수단이 필요합니다. 매월 얼마씩 주담대 대출 상환한다 생각하시고 ISA계좌로 금이나 미국S&P지수를 매달 적립식으로 사모으시는 걸 추천드립니다. 당장은 등락이 있겠지만 14년 후 보면 지금보단 훨씬 높은 가격이 될 자산들입니다.

- 그래도 그중에선 104A타입이 좋지 않을까

그래도 계약 신청한다면 개인적으론 104A 타입이 좋지 않을까 생각합니다. 모든 위치가 하천 뷰에 RR아닐까 싶습니다. 역도 가깝구요. 그 다음은 역시 84A겠지요. 국평 판상형이니까요. 84B는 비추입니다. 타워형이라 복도가 길고 공간을 많이 잡아먹는 형태인데, 중간에 알파룸까지 껴 있어요. 복도만 광활한 우리집을 보게 되실 겁니다.

[맺으며]

사실 저는 이래서 오산역아크시티보단 70% 진행 후 모집 진행될 세교2-5BL 우미린 공공지원민간임대가 무주택자에겐 더 나은 선택이 아닐까 싶지만, 모든 경우에도 틀리지 않은 선택이 되길 기원합니다. 밤늦게 비몽사몽 글쓰느라 글이 많이 난잡합니다. 모두가 행복한 오산라이프 즐기길 기원드리며, 잡다하게 나열한 개인적인 의견을 읽어주셔서 감사합니다.