청약 받은 분양권의 부부 공동명의 진행하기 [1단계 : 증여계약서 검인 받기 (feat.장안구청)]

[부부 공동 명의를 하자]

 - 왜 하게 될까? 장점 위주로.

저희 부부의 경우 아내가 계약자입니다. 제가 아내보다 소득이 크고, 나중의 절세를 위해 진해하였습니다.

1. 대출 실행 가능성 확보

아내가 단독 명의이고 소득이 없다면, 중도금은 어찌 될지 몰라도 잔금 대출 심사에서 부결되거나 한도가 많이 줄어들 가능성이 있습니다. 공동명의로 변경하고 소득이 있는 제가 공동 계약자가 되면 다음과 같은 이점이 있습니다.

• DSR(총부채원리금상환비율) 계산 시 본인의 소득이 반영됨
• 대출 한도가 증가하거나, 대출 심사 통과 가능성이 높아짐

저희가 부부이니 저의 소득이 아내의 대출 시에 인정이 될 수도 있긴 한데, 확실치 않고 공동명의 시에 더 확실한 대출 실행 가능성 확보가 가능하다 판단하여 진행하게 되었습니다.

2. 양도소득세 절세 가능성

공동명의로 분양권을 보유하면 향후 매도 시 양도소득세를 부부 각각에게 분산시킬 수 있어 절세가 가능합니다.

• 단독명의: 양도차익 전액이 한 사람에게 과세됨
• 공동명의: 양도차익이 지분만큼 나눠져 과세되므로 누진세율 완화 효과

단, 실제로 누가 자금을 부담했는지에 따라 국세청이 자금 출처를 요구할 수 있으므로, 잔금이나 중도금 납부 시 자금 흐름을 명확히 해두는 것이 좋습니다.

3. 증여세 부담 없음

부부 공동명의는 일반적으로 증여로 보지 않으며, 문제가 되지 않습니다.
부부 간에는 10년간 6억 원까지 증여공제가 가능하고, 분양권 공동명의는 실무상 증여세 부과 대상이 아닙니다.

4. 명의 변경 가능 시점과 방법

중도금 대출 전, 분양권 단계에서 명의 변경(또는 공동명의 추가)을 해두는 것이 가장 이상적입니다.
시행사나 건설사마다 규정이 다르므로 반드시 사전에 확인이 필요합니다.

• 일부는 계약자 추가(공동명의)를 허용
• 일부는 전매제한 규정 등으로 명의 변경 불가

이 경우, 시행사에 분양계약서 변경 신청서를 제출하고, 인감증명서, 신분증, 가족관계증명서 등이 필요합니다.

기타

- 현재 정부가 시행 중인 부동산 대출 6억 한도 규제는 공동명의를 한다 해서 각자 6억 씩 총 12억을 대출할 수 있거나 할 순 없습니다. 
- 취득세율 구간이 낮아지거나 하진 않습니다. 만약 15억짜리 집을 부부 공동명의로 취득한다면, 15억의 과세액이 반반 부과되는 것입니다. 각각 7.5억을 부가하고 7.5에 해당하는 과세구간을 적용하는 것이 아닙니다.

 

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[1단계 : 증여계약서 검인받기]

제일 처음 해야하는 것은 증여계약서를 작성한 후 구청에 가서 검인을 받는 것입니다. 분양된 아파트 시행사 별로 안내가 다를 순 있으나, 저희의 경우 장안구청에 가서 검인을 받아야 하는 것으로 안내받았습니다.

준비물은 분양계약서 원본, 가족관계증명서(주민번호 다 나오게), 신분증 (증여인/수증인 - 총 2장), 그리고 인감도장(증여인/수증인 - 총 2개)이 필요합니다. 저는 수증인 입장(계약자 X)으로 방문하였고, 제3자가 아니었기에 위임장은 불필요하였습니다. 계약서야 가지고 계실 거고(잃어버리셨으면 좀 곤란해지십니다.. 모하 연락하셔야 함), 가족관계증명서, 신분증이야 아실 거고.. 증여계약서가 문제이실 텐데, 시행사에서 예시문과 양식을 배포하니 보고 따라 쓰시면 되겠습니다.. 이와 별개로 구청 방문 시 인감증명서를 같이 발행하는 것이 좋습니다.

※ 가족관계증명서 인터넷 발급처

https://efamily.scourt.go.kr/pt/PtFrrpApplrInfoInqW.do?menuFg=02

가족관계등록부 신청인 정보 조회 | 가족관계증명서 | 가족관계등록부 | 증명서발급 | 전자가족

가족관계 증명서는 법원에서 발급 가능합니다.

※ 방문은 계약자(증여인)가 하는 것이 유리한 이유

 이후 작성할 2단계에선 인감증명서가 필요합니다. 수증인의 인감증명서는 일반이어도 상관없지만, 계약자(증여인)의 인감증명서는 부동산 매도용 이여야 합니다. 이미 뽑아 놓으셨으면 상관없겠지만 구청 온 김에 뽑으려면 계약자가 와서 뽑는 게 한 번에 처리할 수 있겠습니다. 인감증명서는 계약자는 부동산 매도용(누구에게 매도/증여할 것인지 명시하고, 발행된 인감증명서에 서명까지 하게 됨)이 필요한데, 수증인(받는 사람)의 인감증명서는 일반도 문제없기 때문입니다. 물론 수증인도 시간 되실 때 오셔서 일반용 인감증명서 발급은 필요하시겠습니다. 

※ 분양권 증여계약서

분양사로부터 안내받은 양식으로 작성합니다. 예시 문서를 같이 주기 때문에 참고하여 작성하시면 됩니다.

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[장안구청 방문 및 검인받기 + 인감증명서]

- 장소 및 시간

경기 수원시 장안구 송원로 101

오전 9시 ~ 오후 6시까지 운영합니다. 그것이 구청이니깐.

- 주차

넓지만 협소하다고 해야 할까요? 유료 주차장임에도 주차된 차량이 많습니다. 구민회관 등이 같이 있어서 그런가 봐요. 길 건너에 공원도 있고요. 그래도 주중 3시 반~4시쯤 방문해서 그런지 군데군데 빈자리가 하나둘씩은 있었답니다. 각각의 주차면은 넓진 않아요. 옛날 주차장 규정대로 되어있어서 그런가 봅니다.

* 사전무인정산소

주차장 바로 앞엔 사전무인정산소가 있습니다. 미리 사전 정산을 해두면 출차 시 번거롭지 않겠죠? 하지만 우린 이 기계를 이용하지 않을 겁니다. 구청 내에 1시간 할인 기능이 있는 사전 무인 정산기기가 하나 더 있거든요. 수수료 내고 인감증명서 하나 뽑으러 오는데 주차비까지 국가에 낼 필욘 없잖아요.

- 장안구청 들어가기

장안구청이 정문 쪽은 브로드-하고 잘 만들어져 있는데, 주차장 쪽에서 들어가는 건 약간 쪽문 느낌입니다. 사실 처음부터 잘 찾아서 들어갔으면 굳이 이리 적지도 않았겠지만... 장안구민회관으로 잘 못 들어간 뒤 다시 나와서 구청으로 들어갔었기에 기록 남겨 봅니다.

구청 1층으로 들어가면 부서별 민원실 안내가 있는데요. 종합민원과/토지관리과/세무과가 있는 방향으로 가시면 됩니다. 

- 구청에서 증여계약서 검인받기

 맨날 행정복지센터(동사무소)만 들락날락하다가 구청에 오니 뭔가 더 삐까뻔쩍하고 뭔가 더 큰일 하러 온 것 같고 그렇습니다. 일단 대기표를 뽑아야 하는 데요, 민원 형태에 따라 선택란이 다릅니다. 일단 분양권증여계약 검인을 받으러 왔으니 [3) 부동산 거래신고]를 누릅니다. 이어서 차례가 되면 담당자분께 준비한 서류와 인감들(인감증명서는 이때 불필요), 신분증들을 제출합니다. 계약자인 아내대신 제가 와도 처리엔 문제없습니다. 하지만 증여인/수증인 중 하나도 아닌 제3의 인물이 대신 처리하러 온다면 위임장 등 챙길게 더 많아진답니다.

확인이 끝나고 나면, 검인 도장을 쾅하고 찍어주십니다. 부동산 관련 서류에 도장 찍고 도장받고 다니니 참 나도 이런 거 처리할 나이가 되었구나 싶습니다. 초등학교 졸업 때 전교생이 기념품으로 각자의 이름이 새겨진 도장을 받았었는데요. 그걸 15년 동안 안 쓰다가 사회초년생이 되면서 전월세 계약서에 찍고 다니고, 이젠 부동산 관련 서류에 도장 찍으러 다닐 때마다 챙기게 됩니다. 인감을 찍을 때마다 ○ ○초등학교 X회 졸업 기념 문구가 새겨진 도장을 보고 있으면 기분이 요상해지죠. 

- 인감증명서 발급

여하튼 검인 업무가 끝났습니다. 이제 인감증명서를 뽑아야 하는데요, 처리하는 곳이 다르더군요. 아까 그 순서대기표 뽑는 기계에게 다시 가서 [2) 등.초본 / 인감]을 눌러서 다시 업무를 봅니다. 인감증명서를 발행할 때엔 도장은 필요 없고, 신분증만 있으면 됩니다. 지문 찍을 손가락은 항상 지니고 있으실 테니 패스.

계약자분이 직접 인감증명서 뽑으러 오셨을 땐, [매도용]으로 발행해야 하고 부동산 매수인(즉, 부부 상대방)을 명시해야 합니다. 이 부분은 구청/동사무소 직원이 발행하면서 물어본답니다. 계약자가 서명란에 서명까지 해야 하지만, 잘 모르겠으면 안 한 채로 분양처로 가져가서 확인받으며 서명하셔도 됩니다. 수증인은 일반용으로 발행받으시면 되고요.

* 대리인으로 발행하고 싶을 땐?

위임하는 자와 위임받은 자 모두의 신분증이 필요합니다. 그리고 위임하는 자가 자필작성한 위임장이 필요한데요, 미리 받아서 적고 오는 걸 추천드립니다. 혹시나 싶어 아내 인감증명서도 뽑을까 하다가 위임장이 없어서 못 했네요. 후에 2편에서 얘기하겠지만, 증여인의 인감증명서는 대리 발행이 인정이 안 되기 때문에 애초에 소용이 없었답니다.

- 주차등록(1시간 할인) + 주차요금

* 주차등록 / 사전정산

민원실 공간 입구 쪽에 사전정산기기가 있습니다. 1시간 할인 적용 후, 요금 정산을 진행합니다. 

* 주차요금

10분에 3백 원 정도이며, 종일주차 7천 원이네요. 아주 합리적인 가격입니다. 그러니 주차장에 차들이 모여있나 봐요.

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[검인과 인감증명서 업무를 마치고]

장안구청 주차장은 입구와 출구의 위치가 다릅니다. 오고 가는 차가 뒤엉켜 막히는 사태는 없겠어요. 이렇게 1단계, 증여계약서 검인받기와 인감증명서 떼기가 끝났습니다. 사실 본격적인 건 모델하우스에서 진행했던 2편이겠네요. 이어서 작성하겠습니다.