청약 받은 분양권의 부부 공동명의 진행하기 [3단계(fin. : 중도금 대출 신청)]

[저번 글에서는]

저번 글에서는 부부 공동명의 신청에 관하여 다루었습니다. 이번 글에서는 공동명의 진행 후 바로 이루어지는 중도금 대출에 대해 다뤄보겠습니다. 그러고 보니 다음 달에 중도금 대출 3회 차 실행인데.. 중도 상환 하려면 또 허리띠를 졸라매어야겠네요.

https://stockddalbae.com/387

청약 받은 분양권의 부부 공동명의 진행하기 [2단계 : 공동명의 진행하기]

---

[아파트 중도금 대출이란? (간단 설명)]

 

아파트 청약에 당첨되셨거나 분양을 앞두고 계신가요? 가장 먼저 마주하게 될 금융 관문 중 하나가 바로 '중도금 대출'입니다. 중도금 대출 진행한 것 관련 우선 설명으로 대략적인 내용 짚고 넘어갈게요.

1. 중도금 대출이란 무엇인가요?

아파트를 분양받으면 계약금, 중도금, 잔금 순서로 돈을 내게 됩니다.

• 계약금 (보통 10%): 내 돈으로 직접 납부
• 중도금 (보통 60%): 아파트가 지어지는 동안 5~6회에 걸쳐 나눠 내는 돈
• 잔금 (보통 30%): 입주 시점에 나머지 금액 완납

(금액 비율이나 납입 차수 등은 시행사 조건에 따라 달라질 수 있습니다.)

이때, 목돈인 중도금을 해결하기 위해 은행에서 받는 집단 신용 대출이 바로 '중도금 대출'입니다. 아파트가 완공되기 전까지 건설사에 내야 할 돈을 은행이 대신 내주는 개념이죠.

2. 왜 필요한가요?

수억 원에 달하는 중도금을 공사 기간 동안 현금으로 모두 납부하기는 대부분의 사람들에게 부담스럽습니다. 중도금 대출은 이 자금 부담을 덜어주어 아파트가 완공될 때까지 계약을 유지할 수 있도록 돕는 필수적인 과정입니다. 물론, 중도금을 매번 기한에 맞춰 자납 하실 만큼 금전적 여유가 있다면 필수가 아닌 선택이겠지요.

3. 어떻게 진행되나요? (집단대출)

개인이 직접 은행을 알아보는 것이 아니라, 보통 건설사(시행사)가 지정된 은행과 협약을 맺어 계약자 전체를 대상으로 대출을 진행합니다. 이를 '집단대출'이라고 부릅니다. 덕분에 개인의 신용도나 소득에 대한 심사 기준이 일반 주택담보대출보다 까다롭지 않은 편이라 비교적 쉽게 대출을 받을 수 있습니다.

4. 이자는 어떻게 내나요? (가장 중요!)

중도금 대출 이자 방식은 크게 3가지가 있으며, 분양 공고 시 어떤 방식인지 반드시 확인해야 합니다.

• 이자 후불제 (가장 일반적): 대출 기간(공사 기간) 동안 발생한 이자를 내지 않고 쌓아두었다가, 아파트 입주 시 잔금과 함께 한꺼번에 납부하는 방식입니다. 당장 이자 부담은 없지만, 나중에 수천만 원의 이자를 목돈으로 내야 한다는 점을 기억해야 합니다. 이자와 원금은 중도금 시행 기간 동안 중도 상환이 가능합니다.
• 무이자: 계약자에게 가장 유리한 조건입니다. 건설사가 모든 이자를 대신 부담해 주므로, 계약자는 원금에 대한 걱정만 하면 됩니다. 보통 분양 활성화를 위한 마케팅 수단으로 활용됩니다. 많은 수분양자가 이 걸 기대하지만 분양 계약률이 너무 안 좋거나 하지않는 이상은 웬만해선 시행되지 않습니다.
• 이자 자납: 대출이 실행된 달부터 매달 계약자가 직접 이자를 납부하는 방식입니다. 요즘은 거의 찾아보기 힘듭니다.

5. 대출은 언제, 어떻게 갚나요?

중도금 대출은 아파트가 완공되고 소유권 등기가 가능해질 때까지만 유지되는 '단기 대출'입니다. 입주 지정일이 되면, 기존의 중도금 대출은 아래 두 가지 방법으로 반드시 갚아야 합니다.

1. 주택담보대출로 전환: 가장 일반적인 방법입니다. 아파트를 담보로 장기 '주택담보대출'을 새로 일으켜 기존 중도금 대출(+이자)과 남은 잔금을 모두 상환합니다.
2. 현금 상환: 보유하고 있는 현금으로 중도금 대출 원금과 이자를 모두 갚습니다.

---

[중도금 대출 신청 준비]

건설/시행사의 안내사항에 따라 저희 부부가 진행하였던 중도금 대출 준비 과정을 짚어보았습니다.

1. 중도금대출 신청 예약

 - 저희 단지의 경우 약 일주일 정도의 예약 기간이 있었으며, 예약방법은 안내된 홈페이지에서 시간대별로 예약이 가능했습니다. 시간은 오전 10시 ~ 오후 4시 정도 사이에 진행되었으며, 점심시간 1시간은 미운영하였습니다. 장소는 보통 계약 진행하셨던 모델하우스에서 진행됩니다.

2. 중도금대출 신청 유의사항

- 시행사 안내사항을 토대로 작성하였습니다.

 계약자(공동명의자 포함) 본인이 직접 내방하셔야 하며, 위임이 불가합니다.
 '부부공동명의' 신청세대는 공동명의 세대로 요건에 맞추어 서류 준비 및 방문필요합니다. (이제부터 제출 서류는 공동명의자 각각 한 부 씩 다 있어야 한다는 뜻입니다.)

 반드시 신청시기에 신청하셔야만 중도금 실행이 가능합니다. 중도금 대출 신청 전까지 계약금 전액 납부 사실이 확인되어야 대출 실행이 가능합니다.

cf.) 중도금 대출 신청이 아닌, 중도금을 현금으로 납부하시는 경우 중도금 회차 약정일에 맞추어 분양계약서상 기재된 계좌로 자납 하셔야 하며, 약정일을 경과하여 납부하는 경우 연체료가 발생합니다. 반대로, 약정일 이전에 납부하는 경우 소액(몇 백 원~몇 천 원)의 선입 이자가 반영됩니다.

3. 중도금 대출 신청 시 구비서류

대출 신청일 최근 1주일 이내 발급분, 실명번호(주민등록번호, 외국인등록번호 등) 모두 공개해야 합니다.

①분양계약서 원본

- 원본은 다들 있으실 테고요. 잔금시기까지 잘 챙겨두시고, 없어지면 곤란해집니다.

②신분증(주민등록증 또는 운전면허증)

- 공동명의일 경우 부부 두 분 모두 신분증 필요합니다.

③ <분양계약서 인감도장인 경우> 인감증명서 1부(본인발급), 인감도장 /
   <분양계약서 서명인 경우> 본인서명 사실확인서(용도에 ‘중도금대출용’ 기재)

- 인감증명서는 인터넷 발급 된다 하더라도, 현장에서 거부하는 경우가 많아서 아직은 행정복지센터(동사무소 등)에서 발급받아가시는 걸 추천드립니다. 물론 공동명의인 경우 부부 모두가 인감증명서와 인감도장을 챙기셔야 합니다.

④주민등록등본(주민등록번호 및 관계 모두 표시)

https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=13100000015&HighCtgCD=A01010001&tp_seq=01&Mcode=10200

주민등록표 등본(초본) 발급 | 민원안내 및 신청 | 정부24

- 정부 24 홈페이지에서 발급 가능합니다.

⑤주민등록초본(주소, 인적사항 변동이력 포함) - 주민등록등본상 전세대원 모두 발급

- 위와 같습니다.

⑥가족관계증명서(상세, 주민등록번호 표시)

https://efamily.scourt.go.kr/pt/PtFrrpApplrInfoInqW.do?menuFg=02&authFg=&agreeNext=undefined&errorCode=&firstAuth=N

가족관계등록부 신청인 정보 조회 | 가족관계증명서 | 가족관계등록부 | 증명서발급 | 전자가족

- 법원 시스템에서 출력 가능합니다.

⑦건강보험자격득실확인서(상세, 주민등록번호 표시) - 본인 및 배우자 각 1부

https://www.nhis.or.kr/nhis/index.do

국민건강보험

- 건강보험공단에서 발급받으실 수 있습니다. 정부 24에서 뽑으면 주민등록번호였나 표시가 안 나오는 게 있는 것 같더군요. 그래서 건강보험공단 사이트에서 발급받았고, 문제없이 처리되었습니다.

⑧국세납세증명서

https://hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&menuCd=index3

국세청 홈택스

- 홈택스에서 발급받으실 수 있습니다. 정부 24도 가능하다고 뜨긴 하는데 홈택스를 추천드려요

⑨지방세납세증명서

https://www.wetax.go.kr/main.do

wetax

 - 지방세는 위택스에서 발급 가능하십니다.

관내과세증명서는 세목별 과세증명서

⑩국세납부내역증명(최근 3년)

- 국세납세증명서와 마찬가지로 홈택스에서 진행.

⑪지방세 세목별 과세증명서(최근 1년) – ⑧~⑪ 각 1부, 증명서 유효기간 반드시 확인

 - 지방세납세증명서와 마찬가지로 위택스에서 진행.

⑫배우자와 세대 분리 시 추가서류 – 배우자 등본 및 초본, 배우자 주민등록등본상 직계비속(자녀) 초본

 - 저는 분리 세대(서류상 따로 살고 있는 경우)가 아니므로 별도로 준비하진 않았습니다.

⑬지역 농·축협 통장 사본(지역 농·축협 계좌가 없으실 경우 사전에 계좌개설하신 후 통장사본 지참 - 인근 농축협 영업점 방문 또는 비대면계좌개설(콕 뱅크 어플 이용)

 - 저희 아파트의 경우엔 중도금 대출을 시행하는 곳이 농협이라 농협 통장 사본 준비를 요청받았습니다. 통장 요청 사유는 해당 통장을 기반으로 대출 진행 등에 활용 위함입니다. 다른 은행으로 연결되실 경우 해당 은행 계좌 요청을 받게 되실 겁니다.

⑭소득증빙자료(아래 중 해당하는 유형)

[급여소득자] ①재직증명서, ②근로소득원천징수영수증(회사직인필, 최근 2년-2023,24년)

[사업소득자] ①사업자등록증사본, ②소득금액증명원(최근 2년-2023,24년)

[기타 소득자] ① 연금소득자-소득금액증명원 또는 연금수급권자 확인서, 연금수령통장 사본 ② 2024년 연말정산용 신용카드 소득공제확인서 ③ 국민연금 납부확인서(최근6개월 이상 포함) ④ 건강.장기보험 납부확인서(최근 6개월이상 포함, 지역세대주만 인정), 건강보험자격득실확인서, 가족관계증명서(건강보험자격자가 배우자일 경우)

 - 저는 회사에서 출력하였습니다.

---

[중도금 대출 시행 과정]

저희 부부가 진행하였던 중도금 대출 준비 과정을 짚어보았습니다.

- 정해진 시간보다 약간 일찍 도착하였습니다. 그 덕분인지 바로 진행이 가능했습니다.
- 은행 직원과 중도금 대출 계약 전, 모델하우스에서 서류를 한 번 체크해 줍니다. 체크가 끝나면 안내를 받아 은행 직원과 업무를 시작할 수 있었습니다.
- 서명하고 도장 찍는 게 매우 많았습니다. 개인정보 동의부터 여타저타... 은행 안내에 따라 열심히 도장 찍으시면 됩니다. 
- 저희는 1~6회 차 중도금의 대출이 시행되었습니다. 이전 아파트는 5 차수만 가능하여서 1~5회 차, 2~6회 차 중 택 1이었는데, 여긴 무조건 6회 차 고정이네요. 3~6회 차로 한다던가 임의로 줄여서 계약은 불가능했습니다.
- 다만, 저희의 경우 중도상환 수수료가 없어서 대출이 시행되면 바로바로 갚을 수 있게 되어있었습니다. (사업장에 따라 중도상환수수료를 받는 경우도 있음)
- 금리는 무조건 변동금리입니다. 고정금리인 적을 본 적은 없네요.
- 수입인지대금이 발생합니다. 얼마 이상 대출 시 인지세가 나오는데, 이건 은행과 고객이 각각 부담하는 형태입니다.
- 보증료는 보증금액 x 보증료율 x 보증기간 일수/365로 책정됩니다. 보증료 할인 대상이 있다고 하는데 저는 해당사항 없었습니다. 할인 대상은 밑에 별도로 정리해 두었습니다.
- 보증료가 나간다는 점이 많이 아쉬웠는데요, 그나마 다행은 중도금 중 일부를 중도상환할 시 그만큼 보증료가 환급됩니다. 실제로 1~2회 차 중도금을 만원 빼고 나머지를 상환하니 보증료 상환금이 별도로 입금되었습니다.
- 중도금 대출 계좌는 한 번에 전액을 다 갚으면 안 됩니다. 저희의 경우엔 잔액 1만 원은 남겨두라고 안내를 받았습니다. 다른 아파트의 경우 10만 원을 남겨두라는 안내를 받은 적도 있어요. 중도금 대출기간 도중에 전액을 다 갚으면 대출계약이 해지되어버린다고 하니 (대출 계좌가 소멸함) 1~10만 원 정도는 항상 남겨둡시다. 예전에 해외주식펀드계좌 만들 때에도 전액 중도인출 시 계좌가 사라져 버린다고 했었는데, 아마 비슷한 개념 아닐까 싶네요.

---

[추가 - 주택도시보증공사(HUG) 보증료 할인 대상 및 제출서류]

주택도시보증공사(HUG)의 보증 상품 이용 시, 특정 자격 요건을 충족하면 보증료를 할인받을 수 있습니다. 저는 해당사항이 없어 별도로 챙기진 않았습니다. 조건에 해당하시는 분은 아래 내용을 확인하시고 해당되는 혜택을 챙기시기 바랍니다.

1. 저소득가구 (40% 할인)

보증신청인과 배우자를 포함한 연소득이 4,000만 원 이하인 경우 해당합니다.

• 제출서류:
  • 본인 및 배우자의 근로소득원천징수영수증('23, '24년) 또는 소득금액증명원('23년, '24년)
  • 배우자 소득이 없는 경우: 국세청에서 발급하는 '납세사실없음' 사실증명원

2. 다자녀가구 (40% 할인)

세대원 중 2006년 8월 1일 이후 출생한 미성년 자녀가 3명 이상인 가구가 대상입니다.

• 제출서류: 주민등록등본 또는 가족관계증명서

3. 장애인가구 (40% 할인)

보증신청인 또는 세대원 중에 장애인이 있는 경우 할인받을 수 있습니다.

• 제출서류: 주민등록등본, 장애인증명서

4. 고령자가구 (40% 또는 60% 할인)

보증신청인과 배우자가 만 65세 이상(1960년 8월 1일 이전 출생)인 경우 40% 할인을 적용받습니다. 단, 만 65세 이상인 보증신청인이 단독 세대주일 경우에는 60%의 더 높은 할인율이 적용됩니다.

• 제출서류: 주민등록등본

5. 노인부양가구 (40% 할인)

보증신청인 또는 배우자가 만 65세 이상의 직계존속을 1년 이상 같은 세대에서 부양하고 있는 경우 해당합니다.

• 제출서류: 주민등록등본

6. 신혼부부 (40% 할인)

부부 합산 연소득이 6,000만 원 이하이면서, 혼인 기간이 7년 이내이거나 2개월 이내에 결혼을 앞둔 예비부부가 대상입니다.

• 제출서류:
  • 혼인관계증명서 (기혼) 또는 청첩장, 예식장 계약서 (예비)
  • 배우자의 소득금액증명원 또는 사실증명원

7. 한부모가족 (60% 할인)

「한부모가족지원법」에 따라 지원받는 한부모가족의 경우 60%의 높은 할인율을 적용받습니다.

• 제출서류: 한부모가족증명서

8. 다문화가족 (40% 할인)

피보증인의 배우자가 외국인이거나 귀화한 경우, 또는 배우자가 있는 보증신청인이 귀화로 국적을 취득한 경우에 해당합니다.

• 제출서류:
  • 외국인등록증 사본 또는 외국인등록사실증명서 (출입국관리사무소 발급)
  • 혼인관계증명서 또는 가족관계증명서

9. 국가유공자 (40% 할인)

보증신청인, 배우자 또는 직계비속인 세대원 중 1명 이상이 국가유공자 또는 그 선순위 유족인 경우 대상이 됩니다.

• 제출서류: 각 대상자별 증서(유공자/대상자/유족증 사본) 또는 지원대상자(유족) 확인원

10. 의사상자 (40% 할인)

「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따라, 보증신청인, 배우자 또는 직계존비속인 세대원 중 1명 이상이 의사상자 본인 또는 수권 유족임이 확인된 경우에 해당합니다.

• 제출서류: 의사자(유족)증 사본 또는 의사자 증서, 의상자(유족)증 사본 또는 의상자 증서

11. 모범납세자 (10% 할인)

보증신청인이 '납세자의 날'에 정부 포상 또는 국세청장 표창 이상을 수상하고, 그 우대기간이 아직 종료되지 않은 경우 10% 할인을 받을 수 있습니다.

• 제출서류:
  • 모범납세자 증명서 (우대기간 내, 1개월 이내 발급분)
  • (대상 표창: 산업훈장, 산업포장, 대통령표창, 국무총리표창, 기획재정부장관표창, 국세청장표창)