25년과 그 이후, 부동산에 대한 두 전문가(삼토시(강승우)/신성철) 견해 정리

내가 부동산에 대해 이전과 좀 다르게 생각하게 된 건

삼토시(강승우)

그래도 책이란 걸 읽어서 다른 사람의 논리와 생각을 들어다 본 후일 것이다. 당시 읽었던 책은 삼토시의 [앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다.]였다. 이 책이 나온 것이 2020년 말이니, 이제 진짜 5년 째이다. 물론 그 책의 전부를 믿는 것은 아니다. 글의 저자 또한 이후로 스탠스와 생각에 조금씩 생각이 있었으니깐. 다만 당시 소위 전문가의 견해를 들여다보는 것은 꽤나 흥미로운 일이었고, 네이버 블로그에도 관련된 글을 블로그 챌린지로 남기기도 하였다. 삼토시의 경우 네이버 블로그 활동을 하고 있기에, 책으로 그 의중을 상세히 짚은 후 블로그로 최근 경향에 대한 생각을 따라 읽으면 꽤 유용하다. 요즘은 네이버 블로그에 책 홍보가 한창이시다. 그래도 참고를 많이 하시는 분이니 책 구매 링크라도 남겨두는 게 도의 아닐까 싶다.
https://link.coupang.com/a/b6oskX

상급지 입성 마지막 기회가 온다 빅데이터로 짚어낸 다시 오지 않을 부의 타이밍 - 인문/교양 일

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."
(만약, 이 글을 읽고 책을 사는 이가 있다면 나도 뽀찌는 먹어야하지 않겠는가. 물론, 구매는 개인의 자유 되시겠다.)
그리고 이건 삼토시의 네이버 블로그.
https://blog.naver.com/kedkorea

Data로 알아보는 서울 부동산 과거 현재 그리고 미래 : 네이버 블로그

 

신성철

신성철이라는 이름을 듣게 된 것은, 부동산에 조예가 깊은 회사 후배에게서 부터이다. 네이버 블로그로 알게 되어 이웃 추가하여 그 의견을 때때로 읽어보았다. 다만, 근래에 네이버 블로그 글들을 싹- 밀어버리고 유료회원 안내만 걸어두었기에 블로그 이웃은 취소하였다. 그래도 그사이에 유튜브 주소를 알게 되었는데 거기서 유료회원을 위한 강의를 하고 있었다. 유료회원은 월 3만 원 수준으로 한 큐에 몇 십만 원 요구하는 곳들에 비하면 일단 합격이다. 물론 수강하진 않았다. 비록 유료회원은 아니지만 영상과 커뮤니티 란에 그의 의견을 때때로 남기시므로 이 것만으로도 많은 도움과 조언이 된다.
https://www.youtube.com/@%EC%8B%A0%EC%84%B1%EC%B2%A0-u3v/community

신성철

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나의 상황

https://blog.naver.com/robe-/222364845094

책을 읽자-삼토시(5/24) #블챌 #오늘일기

3년 전 쓴 글이다. 정확히는 3년 반 정도? 약 40개월의 시간을 돌이켜보니 이거 짧은 시간이 아니다. 당시 나는 공공지원민간주택에 들어갈 준비를 하고있었다. 그리고 그 후 경기도 남부(오산시)에 청약을 받았고, 30개월의 공사기간을 지나, 얼마 전 이사를 하였다. 또한, 와이프(그리고 나)의 결심과 약간의 충동으로 또 하나의 분양권을 가지고 있다. 저 글을 작성할 시점의 내가 43개월 후 취등록세 납부를 준비하며 "일시적 2 주택자"란에 똥글뱅이 치게 될 것이란 걸 예상이나 할 수 있었을까.. 어쩌다 보니 경기도 부동산에 대해 상당히 공격적인 뷰를 가지게 되었다. 과거엔 무주택자의 입장에서 내 집마련에의 초조함에 부동산 관련 뷰를 들여다보았다면, 이제 내가 실거주 중인 주택과 실거주하게 될 주택에 대한 뷰를 보기 위해 들여다보게 되었다. 
 두 번째 분양을 앞두고는, 지금 우린 꽤 큰 변곡점에 있다고 생각했다. 생각만 한다. 아는게 그다지 없어서 그런 듯하다. 눈에 띄는 공급의 축소가 원인 일 수 있다. 어쩌면 금리의 피크를 찍고 조금씩 내려오는 상황이, 한국 부동산이 교통정리가 되지 않은 채로 맞이하게 된 것이 보였을지도 모르겠다. 그렇게 생각하던 와중 맨날 '부동산은 잘 모르겠어.'라고 하던, 그러나 촉은 정말 좋은 와이프가 '싸다고는 누구도 말하지 못할 곳에' 청약을 하자고 하였다. 병점 위쪽으로 어떻게든 올라가고 싶어 하는 와이프의 희망, 위기의식이 행동으로 옮겨졌을 수도 있다. (사실 이는 GTX-F라인 안으로는 들어가는 것이 어떻게든 맞지 않나라고 생각하는 내 생각과 일치한다. 수원역보다 위로 가야 한다는 생각이 둘 모두에게 있는 것이다.) 그래서 사실 지금부터 작성할 내 글은 부동산 상승 쪽에 많이 편향되어 있을 것이다. 내가 그렇게 믿으니깐. 이 글을 빌려 위 두 부동산 전문가의 견해를 내 맘대로 요약하여 기록해둘까 한다. 따라서 해당 내용은 전문가들의 실제 견해와 차이가 있을 수 있음을 밝힌다.

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두 부동산 전문가의 생각

삼토시(강승우)

2024년 서울 아파트 시장의 주요 요점

• 임대 매물 감소 원인
  - 2024년 임대 매물은 예년에 비해 매우 적음.
  - 임대차 3법과 계약갱신청구권 사용 주기 영향으로 유통 매물이 잠김.
  - 수도권 아파트 입주 물량은 감소하였지만, 매물 감소는 단순한 입주 물량의 감소 이상임.
• 전세 및 매매 시장의 영향
  - 임대 매물 감소로 전세가 상승 압력 존재.
  - 매매가는 전세가와 커플링(coupling) 되어 동반 상승 경향을 보임.
  - 그러나 대규모 신규 입주(둔촌 올림픽파크포레온 등)가 단기적인 조정 요인으로 작용.

2025년 전망

• 상급지 입성의 기회
  - 2025년 상반기는 일시적인 과공급 구간으로 조정장이 예상되나, 이는 내 집 마련 및 상급지 갈아타기의 최적기로 평가됨.
  - 둔촌 올림픽파크포레온 및 대단지 입주로 인해 단기적인 가격 하락 가능성 있음.
• 공급 감소의 시작 : 수도권 및 서울 아파트 입주 물량이 2025년부터 급감 시작:
  → 수도권: 17.4만호(2024) → 12.9만 호(2025)
  → 서울: 2.8만 호(2024) → 3.7만 호(2025)
• 정국 및 정책 변수
  - 정국 불안(탄핵 정국)과 다주택자 양도세 중과 유예 종료(2025년 5월)가 시장에 변수로 작용.
  - 규제 강화 가능성이 높아지면서 상급지로의 쏠림 현상이 더욱 두드러질 전망.

2026년 이후 전망

• 전세가 및 매매가 상승 가능성
  - 입주 물량 감소가 본격화되면서 전세가 상승세가 가속화될 가능성.
  - 전세가 상승은 매매가에도 상방 압력을 가할 전망.
• 공급 급감
  - 수도권 아파트 입주 물량: 2025년 12.9만 호 → 2026년 7.5만 호
  - 서울 아파트 입주 물량: 2025년 3.7만 호 → 2026년 0.9만 호
  - 공급 부족은 장기적으로 매매가와 전세가 상승을 견인할 요인.
• 유동성 변화
  - 세계국채지수 편입으로 인해 2026년부터 대출 금리 하락 효과 예상(0.2%~0.6%).
  - 유동성 증가가 공급 감소와 맞물리며 가격 상승을 촉진할 가능성.

전망 요약

 - 2024년: 단기적 조정 국면, 임대차 3 법 주기와 대단지 입주 영향.
 - 2025년: 상급지 입성 및 내 집 마련의 기회, 단기적인 과공급 구간.
 - 2026년: 공급 급감과 유동성 증가로 인해 전세가 및 매매가 상승 가능성.
 

※ 내용 참고

https://blog.naver.com/kedkorea/223663056875

2024년 임대 매물이 유독 적은 이유와 2026년 전세가 전망 (입주 물량과 따로 노는 매물 물량)

https://blog.naver.com/kedkorea/223678415297

2025년을 내 집 마련 및 상급지 갈아타기의 최적기로 보는 이유

https://blog.naver.com/kedkorea/223678793393

'24년 11월 서울 아파트 시장 정리 (조정장의 도래, 그러나 조정이 장기화되기는 어려울 것으로 예

https://blog.naver.com/kedkorea/223694073624

탄핵 정국으로 더욱 가능성이 높아지는 "2025년 상반기까지가 상급지 입성의 기회"

 

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신성철

핵심 요약과 주장 정리

주요 주장:

• 부동산 가격 형성 원리:
  - 가격은 공급(추세적 요인)과 금리(변동 요인)이라는 두 가지 요인으로 결정됨.
  - 공급이 부족하면 금리나 정책보다 더 중요한 변수로 작용.
  - 전세와 월세의 비용 구조 변화가 매매가에 영향을 미침.
• 금리와 시장의 관계:
  - 금리가 상승하면 전세보다는 월세가 유리해지고, 월세가 상승하며 전세가 하락하면 매매가도 하락.
  - 반대로 금리가 하락하면 전세가 상승하며 매매가도 상승.
  - 금리의 영향력은 저금리 상황에서 더 크며, 금리가 낮아질수록 자산 가격 상승폭이 커짐.
• 공급 부족과 장기적 효과:
  - 2021년 이후 인허가 감소로 인해 2024년부터 입주물량 부족이 시작될 것으로 예상.
  - 공급 부족은 금리가 낮아질 경우 자산 가격 상승을 더욱 강하게 촉진.
• 경제 구조와 성장:
  - 한국의 저성장 구조가 금리 하락으로 이어질 가능성이 큼.
  - 금리가 높아지면 기업의 투자 유인이 줄어들며 경제 전반의 활력이 감소.
• 단기와 장기 전망:
  - 단기적으로 금리의 상승이나 정책 변화로 변동이 있겠지만, 장기적으로는 공급 부족과 금리 하락이 결합해 부동산 가격 상승으로 이어질 것.

향후 전망:

• 2025년 이후 부동산 시장:
  - 입주물량 부족이 본격화되면서 매매가 상승 추세가 지속될 가능성이 큼.
  - 금리가 추가로 인하되면 상승세가 더 강해질 것.
  - 단기적으로는 금리 상승과 정부 규제 등이 일시적인 하락 요인으로 작용할 가능성.

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서울/경기 부동산 추이 예측:

• 과거 10~20년간의 흐름:
  - 금리와 공급이 주요 변수로 작용.
  - 과거 저금리와 인구 증가기에 급격한 상승을 경험했으며, 이후 금리 상승과 정책 규제에 따라 일시적 하락.
• 현재(2024년):
  - 금리 상승으로 전세와 매매가가 하락세를 보였으나, 최근 금리 인하 기대와 공급 부족이 겹치며 상승 재개 조짐.
  - 2024년 말 대출 제한과 공급 일시 증가로 조정 가능성.
• 2025년 이후:
  - 공급 부족이 장기적 상승 요인으로 작용.
  - 금리 인하와 함께 자산 가격 상승폭이 확대될 전망.
• 장기적(2030년대 이후):
  - 인구 감소 및 고령화가 시장에 부담 요인.
  - 하지만 서울/경기의 특정 인기 지역은 수요 유지로 상대적 강세를 보일 가능성.

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결론:

신성철은 부동산 가격 형성에 있어 공급과 금리를 중심으로 한 체계적인 분석을 제시하며, 2025년 이후 공급 부족과 금리 하락으로 인한 부동산 상승 추세를 예측하고 있습니다. 이 과정에서 정책, 대출 제한, 외부 변수 등이 단기적 영향을 미칠 수 있으나, 장기적으로는 공급 부족과 금리가 주요 요인으로 작용할 것이라고 강조합니다.
 

※ 내용 참고

- 신성철 님의 최근 1개월 간의 글
https://www.youtube.com/@%EC%8B%A0%EC%84%B1%EC%B2%A0-u3v/community

신성철

 
 

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두 부동산 전문가의 견해를 비교

※ 공통점

• 공급 부족이 주요 요인
  - 삼토시: 2024년부터 서울 및 수도권 아파트 입주 물량 감소가 본격화되며, 이는 전세가와 매매가 상승의 주요 원인이 될 것으로 분석.
  - 신성철: 2021년 이후 인허가 감소로 공급 부족이 시작되었으며, 이는 금리 변동보다 장기적으로 더 중요한 변수라고 주장.
• 2025년 기회 요인
  - 삼토시: 2025년 상반기를 일시적인 과공급으로 인한 조정기이자 상급지 진입의 최적기로 평가.
  - 신성철: 2025년 이후 공급 부족과 금리 하락이 결합해 자산 가격 상승이 예상되며, 시장 진입 기회가 될 수 있음.
• 금리 하락의 효과
  - 두 전문가 모두 금리 하락이 자산 가격 상승을 촉진한다고 분석.
  - 삼토시: 2026년 이후 세계국채지수 편입으로 대출 금리 하락이 예상되며, 유동성이 증가하면서 매매가 상승 압력이 강화될 것으로 예측.
  - 신성철: 저금리 상황에서 자산 가격 상승폭이 커지며, 금리 인하는 공급 부족과 맞물려 상승세를 강화할 것이라고 주장.

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※ 차이점

• 분석의 초점
  - 삼토시: 정책 변화(임대차 3 법, 다주택자 양도세 중과 유예 종료)와 대규모 신규 입주(둔촌 올림픽파크포레온 등)의 단기적인 시장 조정 효과에 주목.
  - 신성철: 금리와 공급이라는 구조적인 요인에 집중하며, 경제 성장 및 구조적 변수까지 포함한 장기적인 관점에서 분석.
• 단기 조정 요인의 강도
  - 삼토시: 2024~2025년에는 단기적 조정 국면이 있지만, 이는 시장 진입의 기회로 작용할 가능성이 크다고 봄.
  - 신성철: 금리 상승과 정부 규제가 단기적으로 매매가를 억제할 가능성이 있지만, 장기적인 상승 추세를 막지는 못할 것으로 분석.
• 정치 및 정책 변수의 영향
  - 삼토시: 탄핵 정국 등 정치적 불안정성과 정책 변화가 시장의 단기적 변수로 작용할 가능성에 초점.
  - 신성철: 정책 변화는 부차적인 변수로 보고, 공급과 금리가 더 중요한 구조적 요인이라고 강조.

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※ 결론

삼토시와 신성철 모두 2024~2025년은 단기적인 조정과 기회의 시기, 2026년 이후에는 공급 부족과 금리 하락으로 인한 부동산 가격 상승을 전망합니다.
- 단기적 관점: 삼토시는 시장 변동성과 정치적, 정책적 변수에 대한 분석이 구체적이며, 2025년 상반기를 내 집 마련 및 상급지 진입의 기회로 강조합니다.
- 장기적 관점: 신성철은 금리와 공급이라는 구조적 요인을 중심으로 한 분석이 돋보이며, 장기적으로는 금리 하락과 공급 부족이 부동산 시장의 상승을 주도할 것이라고 봅니다.
 
결론적으로, 두 전문가의 견해를 종합하면 2025년은 시장 조정기의 기회로 삼고, 2026년 이후의 공급 부족과 금리 하락에 대비한 장기적인 전략을 준비하는 것이 현명합니다.
 

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갈무리하며

 무슨 내용으로 끝을 맺을까 생각하다가, 이 글을 쓰게 된 계기를 가져온 것이 좋겠다고 판단하였다. 신성철 님의 유튜브 채널 커뮤니티에 작성된 최신 코멘트의 마지막 문단이다. 진중한 사람의 잔잔한 조언은 꽤나 묵직하게 들린다.